Chủ đầu tư thua kiện vì hủy hợp đồng bán căn hộ nhưng vẫn thu tiền của khách
Chủ đầu tư dự án ở TP HCM bị tòa buộc hoàn trả tiền vì đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ khi cho rằng "khách chậm thanh toán" nhưng vẫn tiếp tục nhận tiền.
TAND TP HCM mới đây công bố bản án phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn là ông Quý với bị đơn - một công ty bất động sản, chủ đầu tư dự án khu chung cư thương mại tại phường Lái Thiêu.
HĐXX đã bác kháng cáo của chủ đầu tư, giữ nguyên phán quyết sơ thẩm buộc doanh nghiệp hoàn trả cho ông Quý hơn 800 triệu đồng đã nhận, cùng hơn 167 triệu đồng tiền lãi và tiền lãi cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ.
Theo hồ sơ vụ án, tháng 10/2021, ông Quý ký hợp đồng mua căn hộ gần 40 m2 tại tầng 34 của một dự án ở phường Lái Thiêu (Bình Dương cũ, nay thuộc TP HCM), với giá hơn 1,4 tỷ đồng. Theo thỏa thuận việc thanh toán được chia thành 18 đợt.
Đến tháng 10/2022, ông đã thanh toán được 13 đợt với tổng số tiền hơn 640 triệu rồi tạm ngừng vì thấy dự án triển khai chậm hơn tiến độ đã thỏa thuận. Ông Quý sau đó lên công ty làm việc thì được trấn an, nên đến tháng 5/2023 ông tiếp tục đóng các đợt tiếp theo 14 và 15 theo đề nghị của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong tháng 6/2023, chủ đầu tư liên tiếp gửi thông báo cho ông về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán với lý do khách hàng chậm thanh toán đợt 16 vì quá hạn 145 ngày.
Dù nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ chủ đầu tư, vì mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng để nhận nhà, đầu tháng 8/2023, ông Quý vẫn chuyển hơn 91 triệu đồng thanh toán đợt 16. Chủ đầu tư tiếp tục nhận khoản tiền này và gửi tin nhắn xác nhận khoản tiền cho mã căn hộ đã mua.
Nhận thấy việc công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán là trái quy định và ảnh hưởng đến quyền lợi của mình, ông Quý nhiều lần liên hệ công ty đòi lại số tiền đã đóng nhưng công ty từ chối. Ông Quý sau đó khởi kiện yêu cầu hoàn trả hơn 800 triệu đồng đã thanh toán cùng tiền lãi.
Trình bày với tòa, đại diện ủy quyền của chủ đầu tư cho rằng hợp đồng quy định nếu bên mua chậm thanh toán quá 60 ngày thì doanh nghiệp có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc ông Quý chậm thanh toán đợt 16 tới 145 ngày là căn cứ để doanh nghiệp thanh lý hợp đồng, còn khoản 91 triệu đồng thanh toán đợt 16 đang "treo" tại tài khoản công ty.
Phía bị đơn cho rằng việc mình chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng là đúng quy định nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Hồi đầu năm nay, TAND Khu vực 16 - TP HCM, xử sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Quý. Không đồng ý với bản án này, chủ đầu tư kháng cáo.
Tòa: 'Chủ đầu tư hủy hợp đồng không có căn cứ'
Tại phiên xử phúc thẩm, các bên giữ nguyên quan điểm.
Theo HĐXX, ngày 14/5/2023, hai bên đã lập biên bản làm việc. Tại đây, ông Quý đề nghị được miễn phạt chậm thanh toán các đợt 14, 15 do dự án kéo dài tiến độ khiến việc vay vốn ngân hàng gặp khó khăn. Chủ đầu tư đồng ý và để ông Quý tiếp tục thanh toán các đợt 14 và 15.
Tòa đánh giá, khi chấp nhận các khoản thanh toán này, doanh nghiệp đã thay đổi mốc thời gian thực hiện hợp đồng. Vì vậy, thời hạn thanh toán đợt 16 phải được tính lại là 30 ngày kể từ khi ông Quý hoàn thành đợt 15 (24/5/2023), thay vì căn cứ vào lịch thanh toán ban đầu.
Tuy nhiên, từ ngày 16 đến 29/6/2023, chủ đầu tư vẫn ba lần gửi thông báo chấm dứt hợp đồng với lý do khách hàng chậm thanh toán đợt 16 tính 145 ngày, tính từ ngày 30/12/2022. Tòa cho rằng doanh nghiệp vẫn áp dụng thời hạn thanh toán theo phụ lục hợp đồng cũ, trong khi chính họ đã chấp nhận thay đổi tiến độ thanh toán trước đó.
HĐXX cũng chỉ ra hợp đồng quy định trước khi đơn phương chấm dứt, bên bán phải yêu cầu bên mua khắc phục vi phạm. Chỉ khi bên mua không khắc phục mới được quyền chấm dứt hợp đồng.
Đáng chú ý, theo thông báo của chủ đầu tư, hợp đồng chấm dứt từ ngày 30/6/2023. Tuy nhiên, đến đầu tháng 8 cùng năm, doanh nghiệp vẫn nhận khoản thanh toán đợt 16 của ông Quý, đồng thời gửi tin nhắn xác nhận đã nhận tiền mà không thông báo ngừng thanh toán hoặc hoàn trả khoản tiền này.
Theo HĐXX, việc tiếp tục nhận và xác nhận khoản thanh toán cho thấy chủ đầu tư đã chấp nhận việc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán là "không có căn cứ".
Tòa cũng xác định chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao căn hộ. Theo hợp đồng, thời hạn bàn giao chậm nhất là tháng 11/2023, song đến đầu tháng 2/2024 dự án mới đủ điều kiện đưa vào khai thác sử dụng theo xác nhận của cơ quan chức năng. Không những không bàn giao căn hộ cho ông Quý, chủ đầu tư sau đó còn bán căn hộ này cho người khác.
Từ đó, HĐXX bác kháng cáo của chủ đầu tư, giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc doanh nghiệp hoàn trả số tiền đã nhận cùng tiền lãi theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.
Hải Duyên
